6.27 부동산 대책에 7월 DSR까지, 내 대출 한도 어떤 변화가 생길까요?

2025년 6월 27일, 새로운 부동산 정책 소식이 들려왔어요. 주택담보대출 6억 제한, 생애 최초 LTV 한도 혜택도 80%에서 70%로 줄어든다는 내용이었죠. 갑작스러운 변화에 커뮤니티와 채팅방에서는 "내 집 마련 계획은 어떻게 되는 거지?", "이제 진짜 집 못 사는 거 아니야?"라는 걱정 섞인 메시지들이 줄을 이었어요.

뒤이어 7월 1일부터 시행된 스트레스 DSR 3단계까지 더해지면서 ‘대출 한도가 얼마나 더 줄어드는 것인지?’ 걱정도 더 커졌어요. 하지만 절망하기엔 아직 이릅니다. 복잡해진 규제도 정확히 파악하고 대비하면 여전히 내 집 마련의 길은 있거든요.

6.27 부동산 대책 핵심 3가지

참고로 이번 6.27 부동산 대책은 수도권(서울·경기·인천)에만 적용돼요. 갑자기 쏟아진 규제 발표, 그 전후 차이를 한눈에 보기 쉽게 표로 정리해봤어요.

전체적으로 주택 구입 목적의 대출 한도가 줄어든 것을 확인할 수 있는데요. 가계 대출 비중 중 가장 높은 주택 구매 비용의 비율을 낮춰, 전반적인 가계 대출의 부담을 줄이기 위한 시도라고 볼 수 있어요.

이 중에서도 진짜 중요한 변화 3가지만 꼽아보면,

1. 최대 6억 상한선: 기존엔 대출 상한선이 연소득에 따라 정해졌는데, 이제는 최대 6억까지만 대출 받을 수 있어요.
2. 6개월 이내 전입 의무: LTV 한도가 수도권 기준 최대 70%로 제한되고, 계약 6개월 내 전입 신고를 해야 해요. 실거주 목적으로 집을 구매하라는 의도가 담긴 정책으로, 앞으로는 갭투자가 사실상 어려워졌다는 해석도 가능해요.
3. 다주택자는 대출 전면 금지: 기존엔 30%라도 가능했던 것이 완전 차단되었어요.

7월 DSR 3단계까지 더해지면?

여기에 더해 7월부터는 스트레스 DSR이 3단계로 강화되면서 수도권에 추가 영향^*을 주게 됩니다. 혹시 아직 DSR, LTV 등 개념이 낯설다면 대출 받을 때 알아야 할 LTV, DTI, DSR에서 먼저 확인해 보시는 것을 추천드려요.

^*수도권 외 지역은 DSR 3단계 적용 시점이 2025년 말까지 유예돼요.

이번 DSR 3단계 시행의 핵심은 전보다 대출 이자율을 1.5%p를 추가해서 대출 한도를 계산해야 한다는 것이에요. 쉽게 설명하면 같은 금액을 빌려도 대출 상한선을 계산할 때 포함되는 이자액이 늘어나, 결국 실제 빌릴 수 있는 금액이 줄어든다는 의미예요. 연소득 기준으로 보면 대출 한도가 약 15~20% 더 줄어든다고 보면 돼요.

케이스별로 보는 실제 영향도

6.27 부동산 대책, 스트레스 DSR 3단계 적용이 구체적으로 주택 구매할 때 어떤 영향을 미치는지 크게 3가지 사례로 살펴볼게요.

*아래 사례는 주택 외 다른 대출은 없다는 가정하에 서술되었다는 점을 미리 알려드려요.

1️⃣ 생애 최초 주택 구매자, 김토스

김토스는 서울에서 일하는 직장인으로, 수도권의 6억 원대 아파트를 첫 내 집 마련으로 고민 중이었어요. 생애 최초 주택 구매자라서 원래는 집 값의 80%까지 대출을 받을 수 있었지만, 6.27 부동산 대책 후에는 최대 70%만 받을 수 있게 되었어요. 금액으로 보면 대출 가능액이 4.8억에서 4.2억으로 6천만원이 줄어든 셈이죠.

그런데 실제로 김토스의 대출 가능액을 결정한 건 LTV 규제가 아니었어요. 대출 한도는 여러 규제 중 가장 낮은 기준을 따르는데, 김토스의 경우엔 연소득 대비 총부채 원리금 상환 비율을 따지는 DSR 규제가 더 큰 영향을 미쳤거든요. DSR 3단계 시행 전 연봉 기준으로 대출 한도가 약 3억 원 정도였고, 이는 LTV 70%로 계산한 4.2억보다 더 낮았어요.

결국 김토스는 규제 전에도 LTV가 아닌 DSR 한도에 따라 최대 3억 원까지만 대출을 받을 수 있었고, 여기에 7월부터 DSR 3단계가 적용되면서 한도가 더 줄어 최대 2.4억까지만 대출이 되는 상황인 거죠. 지금까지 한 설명을 표로 요약하면 아래와 같아요.

2️⃣ 고소득자, 박토스

고소득 생애 최초 주택 구매자라면 어떨까요? 박토스는 연봉 1억 원을 받는 고소득 직장인으로, 강남·서초·반포 등 규제 지역에 있는 12억 원대 아파트를 구매하려고 합니다. 6.27 부동산 대책 전에는 집 값의 최대 80%까지 대출 가능했지만, 규제 후에는 70%만 가능해졌고, 이마저도 대출 한도가 6억 원으로 제한되었어요.

결과적으로 규제 전에는 약 2.4억 원만 자기 자금으로 준비하면 됐지만, 규제 이후에는 최소 6억 원 이상이 필요해진 거죠. 그런데 여기에 DSR 3단계 규제까지 더해지면서, 실제로 받을 수 있는 대출 금액은 6억 원보다 더 낮아졌고, 그만큼 자기부담금도 더 늘어나게 되었어요.

종합하면 박토스는 LTV와 DSR 두 가지 규제 모두 강화된 상황에서 대출 한도가 크게 줄어 내 집 마련 계획에 차질이 생기게 되었어요.

3️⃣ 지방 거주자, 이토스

만약 박토스와 동일한 조건인데 주택을 구매하려는 지역이 비규제 지역이라면, 대출 한도는 어떻게 될까요? 이토스는 수도권 외 지역에 거주하는 연소득 1억 원의 직장인으로, 생애 첫 주택 구매를 위해 12억 원 아파트를 알아보고 있어요. 비규제 지역이자 생애 최초 주택 구매자이기 때문에, 6.27 부동산 대책 이후에도 여전히 LTV는 최대 80%까지 적용 받을 수 있습니다. 이 경우 이론상 9.6억까지 대출이 가능하고, 자기부담금은 2.4억이면 구매할 수 있는 거죠.

그런데 대출을 언제 받느냐에 따라 상황은 완전히 달라집니다.

지방 주택담보대출은 2025년 말까지 규제 3단계가 유예되어, 기존 수준인 0.75%p만 추가하는 완화 조치가 적용됩니다. 만약 이토스가 2025년 하반기에 대출을 받는다면, 연봉 1억 원 기준으로 약 5억 원까지 대출이 가능할 것으로 보입니다. 이 경우 자기부담금으로는 7억 원 정도가 되죠.

하지만 2026년부터는 스트레스 금리가 +1.5%p로 올라가게 됩니다. 이 때문에 같은 조건이라도 대출 가능액은 4.0~4.2억 원 수준으로 줄고, 자기부담금은 최대 8억 원까지 늘어나는 셈이에요. 결론적으로는 지방 거주자의 경우 대출 타이밍이 핵심이라는 뜻이에요. 위 내용을 표로 다시 정리하면 이렇습니다.

그래서 나는 정확히 얼마까지 빌릴 수 있을까?

여기까지의 사례와 정리된 대책 내용을 읽고 나면, 결국 가장 궁금한 건 ‘나는 얼마까지 빌릴 수 있지?’일 거예요. 더 구체적으로는 ‘LTV 70% vs DSR 40% vs 6억 상한선 중 어떤 기준이 나의 대출 한도를 많이 줄일지, DSR 3단계가 적용되면 대출이 얼마나 더 줄어들지, 정책대출 받으면 조건이 달라질지’ 등 나의 상황에 맞는 최적의 대출 현황이 궁금해지죠.

하지만 매번 바뀌는 규제에 맞춰 일일이 계산하기엔 너무 복잡해요. 토스에서는 복잡한 규제 변화를 모두 반영해서, 내 상황에서 실제로 받을 수 있는 정확한 한도를 보여주는데요. 77개 금융사 조건을 한눈에 비교할 수 있고, 6.27 부동산 대책이나 DSR 3단계처럼 복잡한 규제를 직접 계산할 필요 없이, 토스에서 내 상황에 맞는 정확한 답을 찾을 수 있어요.

이런 내용을 미리 알아둔다면, 좋은 기회가 왔을 때 빠르게 움직일 수 있어요. 복잡한 규제 속에서도 내 집 마련의 꿈, 새로운 전략으로 다시 시작해보세요.

Edit 유서진 Graphic 조수희 이제현