DSR은 연소득 대비 갚아야 할 모든 대출의 원리금 비율을 기준으로, 대출 한도를 정하는 제도입니다. 스트레스 DSR은 여기에 ‘금리가 더 오를 수 있다’는 가정을 반영해, 실제보다 높은 이자율로 심사하는 방식이에요. 금리가 오르더라도 상환 부담이 과도하게 늘어나지 않도록, 미리 여유를 두고 대출을 줄이는 거죠.

이전에는 스트레스 DSR 2단계가 적용돼 가산 금리를 0.75%p 더해 계산했지만, 이제는 그보다 더 커진 1.5%p를 적용하는 3단계가 시작됐어요. 그만큼 받을 수 있는 금액도 줄어든다는 뜻이에요. 이렇게 바뀐 기준에 따라, 대출 한도는 더 줄어들 수밖에 없어요.

서울, 경기, 인천 지역을 제외한 지방 주택담보대출에 대해서는, 올해 말까지 이전과 같은 0.75%p 가산 금리가 유지되고, 신용대출은 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 DSR 가산 금리가 적용돼요.

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만약 10억 원의 돈이 필요해서 은행을 찾아가면, 10억 원을 모두 빌릴 수 있을까요? 무작정 돈을 빌려줬을 때 생길 수 있는 부작용이 많겠죠. 경기가 갑자기 나빠지거나 금리가 오르는 등의 변화가 생기면, 빚이 많은 사람들은 더 힘들어질 수 있어요.

돈을 빌리려는 사람이 충분히 갚을 수 있을 만큼만 대출을 해주기 위한 장치들이 있는데요. 그중 하나가 DSR이에요. 정식 명칭은 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)이죠. 1년간 버는 소득 중 대출 원금과 이자로 갚아야 하는 돈이 얼마나 차지하는지를 계산해서, 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정해주는 숫자이기 때문에 대출을 받기 전에 반드시 알아둬야 해요

가지고 있는 모든 빚을 더해 계산해야 하는데요. 주택담보대출뿐만 아니라 학자금 대출, 마이너스 대출*, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로, 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출해줘요.

* 마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더해요.

총 대출 금액이 1억 원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있어요. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행은 50%)를 넘어가게 대출받을 수 없다는 이야기예요.

예를 들어볼게요. 연 소득이 5,000만 원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다면, 매년 내는 원금과 이자가 2,000만 원을 넘으면 대출이 제한돼요. 30년 만기, 연 4% 금리로 주택담보대출을 이용할 경우, 최대 빌릴 수 있는 돈은 3억 4,800만 원이라는 계산이 나와요. 만약 신용대출이 있다면, 대출 한도는 더 줄어들 수 있고요.

대출을 갚을 때는 상환 방식도 선택할 수 있어요. 크게 3가지 종류로 나뉩니다.

원리금 균등 상환: 대출 원금과 이자를 합쳐서 매월 균등하게 갚아나가는 방식이에요. 대출 기간 동안 매월 같은 금액을 납부하기 때문에, 자금 계획을 세우기에 용이할 수 있어요.원금 균등 상환: 대출 원금은 매월 균등하게 갚고, 이자는 남은 원금에 대해 매달 계산해서 내는 방식이에요. 초기에는 상환 금액이 크지만, 시간이 지날수록 부담이 점차 줄어드는 구조입니다.만기 일시 상환:대출 기간 동안 이자만 갚다가, 만기일에 원금을 한 번에 상환하는 방식이에요. 매월 갚아야 하는 금액은 적지만, 이자 부담이 다른 상환 방식에 비해 큰 편이에요.

일반적으로 계산 결과로 나온 DSR 숫자가 낮을수록 더 많은 돈을 빌릴 수 있고, 높을수록 빌릴 수 있는 금액은 줄어들어요. 대출 한도를 늘리려면 연 소득이 높아지거나, 매년 갚아야 하는 원리금(원금 + 이자) 부담을 줄이면 돼요. 예를 들어 대출 만기를 늘리면, 매년 갚아야 하는 원리금이 줄기 때문에 일시적으로 한도가 올라갈 수 있어요.

제외되는 대출도 있어요. 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등 서민의 주거나 생계와 밀접한 대출은 DSR 적용에서 제외돼요.

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상대적으로 연소득이 적은 청년이라면, DSR이 높게 나올 수밖에 없어요. 같은 금액의 빚이라도 5,000만 원을 버는 사람과 1억 원을 버는 사람이 감당해야 할 빚의 비중은 다르니까요.

청년들이 돈을 빌리기 어렵지 않도록, ‘미래의 소득’을 미리 반영해 계산해 주고 있어요. 집을 사려는 목적으로 주택담보대출을 받을 때만 적용되고, 신용대출을 받을 때는 적용되지 않아요. 또, 자기 명의의 집이 없는 근로소득자여야 해요.

그래서 만기 30년을 기준으로 했을 때, 만 20~24세 직장인은 현재 소득의 51.6%를 더한 금액을 장래소득으로 인정받아요. 만 25~29세는 31.4%, 만 30~34세는 13.1%를 더해 계산하면 돼요. 만 35세 이상은 장래소득이 적용되지 않아요.

주택담보대출을 받을 땐 더 알아야 할 게 있어요 내 집 마련을 위해 돈을 빌릴 때엔, DSR 외에도 대출 한도를 정하는 다른 기준들이 있어요.

LTV (Loan to Value): 집 값 대비 대출 받을 수 있는 비율이에요. LTV가 60%라면, 집 값 대비 60%까지만 대출받을 수 있다는 뜻이에요.

DTI(Debt to Income): 내 소득에서 매년 대출원리금(대출 원금+이자)을 갚는 비용의 상한선을 의미해요. DTI가 40%라면, 내 연봉 또는 사업 소득의 40%까지 원금과 이자를 낼 수 있다는 뜻이에요. DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있어요.