대출 받을 때 알아야 할 3가지: 2025년 LTV, DTI, DSR

뉴스에서 대출 규제 얘기가 나올 때마다 이번엔 나한테도 해당되는 건지, 그래서 얼마나 빌릴 수 있는 건지 헷갈릴 때 많으시죠. LTV, DTI, DSR. 이 세 용어만 제대로 알아둔다면 내가 얼마나 대출을 받을 수 있을지 대략 감이 잡혀요. 생각보다 복잡하지 않으니, 지금 한 번만 제대로 읽어두면 두고두고 도움이 될 거예요.

대출 필수 용어

LTV: 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있을까?

LTV는 ‘Loan To Value ratio’의 약자로, ‘주택담보대출비율’이라고 해요. 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 나타내는 비율이죠. 예를 들어 5억 원짜리 집을 담보로 4억 원을 대출받았다면, LTV는 80%가 되는 거예요.

한국에서는 정부가 LTV 상한선을 정해두고 있어서, 정해진 기준을 넘겨서 대출을 받을 수는 없어요. 이 기준은 한국뿐 아니라 미국이나 일본을 비롯한 여러 나라에서 대출 심사 시 활용되고 있어요. 특히 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 LTV가 무리한 대출을 막는 금융 안전장치로 더 중요해졌죠.

DTI: 내 소득으로 얼마나 빌릴 수 있을까?

DTI는 ‘Debt To Income ratio’, 우리말로는 총부채상환비율이에요. 내 연소득 중에서 빚을 갚는 데 얼마나 쓰는지를 따지는 기준이에요. 여기서 말하는 ‘빚’은 대출 종류에 따라 계산 방식이 달라요. 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 포함하지만, 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 등은 원금은 제외하고 이자만 포함돼요.

예를 들어 연소득이 5천만 원인 사람이 주담대 원리금으로 1,500만 원, 다른 대출 이자로 500만 원을 갚고 있다면 DTI는 40%가 되는 거예요. DTI가 높다는 건 소득에 비해 빚 부담이 크다는 뜻이고, 금융기관은 대출 심사를 더 신중하게 진행해요.

DSR: 내가 가진 빚을 다 합쳐도 감당할 수 있을까?

DSR은 ‘Debt Service Ratio’, 즉 총부채원리금상환비율이에요. 지금까지 받은 모든 대출의 원리금 전체가 연소득에서 얼마나 부담되는지를 계산해요. 주담대는 물론이고 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 전부 포함하는 거죠.

DSR은 모든 대출의 원리금을 포함해서 계산하기 때문에 대출이 여러 건이거나 마이너스통장처럼 한도형 대출이 있으면 대출 한도가 더 줄어들 수 있어요.

이제는 스트레스 DSR도 같이 챙겨봐야 해요

DSR 비율을 계산할 때는 한 가지 변수가 더 있어요. 단순히 현재 금리만으로 계산하지 않고, 앞으로 금리가 오를 가능성까지 감안해 일부러 더 높은 금리를 적용하기도 하거든요. 이걸 ‘스트레스 DSR’이라고 불러요. 말 그대로 ‘금리가 오르면 이 정도까지는 갚을 수 있어야 한다’는 기준이에요. 이렇게 보수적으로 계산하면, 금리 인상으로 상환 부담이 커져도 대출자가 감당할 수 있는 범위 안에서만 돈을 빌릴 수 있게 돼요.

스트레스 DSR은 금융시장 충격을 줄이기 위해 2024년부터 단계적으로 도입됐고, 2025년 7월부터는 마지막 단계인 3단계가 시행됐어요.

다만 서울·경기·인천을 제외한 지역은 2025년까지 적용이 유예되어 기존 방식이 유지되고 있어요. 그래서 지금은 수도권은 기존 금리에 1.5%p, 지방은 0.75%p를 더해 대출 한도를 계산해요. 실제 금리가 4%라면, 수도권은 5.5%, 지방은 4.75%로 계산되는 거예요.

신용대출도 DSR 규제를 받아요

신용대출도 DSR 규제 대상이에요. 총 대출금이 1억 원을 초과하는 순간부터, 은행권은 DSR 40%, 비은행권^*은 50% 규제가 적용돼요.

예를 들어 연소득이 6,000만 원이라면, 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 합계가 2,400만 원(40%)을 넘을 수 없다는 뜻이에요. 이때 포함되는 대출에는 신용대출뿐 아니라 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론 등이 모두 포함돼요. 다만 전세대출, 중도금대출, 300만 원 이하의 소액 신용대출은 제외돼요.

*비은행권: 저축은행, 카드사, 캐피탈사 등 ‘은행이 아닌 금융기관’을 말해요.

이때 또 하나 주의할 점은, 2025년 7월부터 적용된 스트레스 DSR 3단계 기준에 따라 신용대출이 1억 원을 초과하면 적용 금리에 1.5%포인트가 더해진다는 거예요. 이렇게 더 높은 금리로 심사되기 때문에, 실제보다 보수적으로 대출 한도가 정해져요.

주택담보대출 받을 땐 LTV·DTI·DSR 모두 중요해요

주택담보대출은 집값을 기준으로 대출 한도가 정해지기 때문에 정부의 규제에 따라 영향을 크게 받아요. 특히 집이 위치한 지역이 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 기준이 달라지고, 무주택자인지, 생애최초 구입자인지에 따라서도 조건과 한도가 달라져요.

6.27 부동산 대책으로 LTV 기준이 바뀌었어요

2025년 6월 28일부터는 생애최초 주택 구입자도 집이 어디에 있느냐에 따라 받을 수 있는 대출 비율이 달라졌어요. 수도권이나 규제지역에서는 최대 LTV가 70%로 줄었고, 지방과 비규제지역은 기존처럼 80%까지 가능해요.

수도권에서는 주담대를 받는 경우에 6개월 이내 전입 의무가 생겼고, 이를 지키지 않으면 대출금 회수나 향후 3년간 주택 관련 대출 제한 같은 제재를 받을 수 있어요.

2주택 이상 보유자의 주택 구매 목적 주담대는 아예 금지됐어요. 예전엔 규제지역 30%, 비규제지역 60% 수준으로 일부 가능했지만, 이제는 대출을 받을 수 없어요.

이번 6.27 부동산 대책에 대해 더 자세히 알고 싶다면 이 아티클을 참고해보세요.

DTI는 지역에 따라 달라져요

무주택자나 생애최초 주택 구입자, 그리고 연소득 7,000만 원 이하(맞벌이는 1억 원 이하)인 경우에는 지역에 관계없이 DTI 60%가 적용돼요.

그 외에는 집이 위치한 지역에 따라 다르게 적용돼요. 투기지역이나 투기과열지구(서울 강남, 서초, 송파, 용산)는 DTI 40%, 조정대상지역은 50%, 나머지 지역은 60%예요.

DSR은 대출이 1억 원을 넘으면 무조건 적용돼요

LTV나 DTI는 대상이나 지역에 따라 완화되거나 강화될 수 있지만, DSR은 총대출이 1억 원을 초과하면 전국 어디에서나 은행권은 40%, 비은행권은 50%로 적용돼요.

특히 2025년 7월부터는 수도권에 스트레스 DSR 3단계가 적용되면서, 실제 금리보다 더 높은 금리를 기준으로 대출 한도를 계산하게 됐어요.

Edit 윤동해 Graphic 윤자영

해당 콘텐츠는 2025.07.11. 기준으로 작성되었습니다. ✽준법감시인 심의완료(2025-394호)